Коммерческая недвижимость на сегодняшний день - одна из самых распространенных отраслей рынка. Арендовать недвижимость, то есть принять ее в срочное платное пользование, иногда более целесообразно с точки зрения построения бюджета, чем ее приобрести.

Несмотря на огромное количество предложений, например, на сайте а77, необходимо точно разбираться, какие условия должны быть соблюдены во избежание недоразумений со стороны арендатора и арендодателя и дальнейшего обращения в суд.

1. Цена аренды.

В договоре аренды недвижимого имущества, в том числе и объектов торговли (street retail)  обязательно должен быть предусмотрен размер арендной платы. Это существенное условие догора, без которого последний будет считаться незаключенным. Аренда может быть как фиксированной, так и подлежащей пересмотру с учетом индекса инфляции, повышения валютной единицы и так далее. если в самом договоре размер арендной платы не предусмотрен (как правило, это встречается в типовых договорах), это условие должно быть отражено в приложении и дополнительном соглашении к договору с соответствующей ссылкой в тексте самого договора.

Несоблюдение этих условий приведет к тому, что в случае возникновения спорной ситуации и обращения в арбитражный суд, последний не удовлтворит иск в связи с тем, что договор считается незаключенным, то есть таким, который не породил для сторон юридический последствия.

2. Текущий и капитальный ремонт. Благоустройство помещения.

Самая распространенная категория спора между арендодателями и арендаторами. В условиях договора в обязательном порядке необходимо предусмотреть порядок проведения любого вида ремонта и проведение улучшений. Так, если предметом аренды является аренда street retail, то для благоустройства такой площади необходима установка кондиционеров, определенного вида напольного покрытия и т.д. Если в договоре не преудсмотрен порядок согласования и проведения таких улучшений торговой площади, в дальнейшем все остается в собственности арендодателя. Даже при наличии всех подтверждающих документов (квитации, акты и договоры с организацией-подрядчиком), суд всегда встанет на сторону лица, передавшего помещение в аренду.

Если необходимо провести улучшения, капитальный либо текущий ремонт, существует определенный порядок согласований, который начинается с отправления арендодателю заявления о необходимости проведения таких работ с примерной калькуляцией. Такое заявление должно быть согласовано с собственником. Здесь же необходимо согласовать, каким образом будет проводиться расчет за проведенные работы - как правило, это взаимозачет по арендной плате. Те улучшения, которые могут быть отделимы без причинению помещению ущерба, являются собственностью арендатора и в дальнейшем могут быть им демонтированы.